Critères d'insalubrité en Flandre : le système des strafpunten

La Flandre n'utilise pas la même logique que la Wallonie ou Bruxelles : elle évalue la qualité d'un logement au moyen d'un système de points de pénalité — les « strafpunten ». Une woning est déclarée ongeschikt (impropre) à partir de 15 strafpunten relevés sur le technisch verslag.

Si vous possédez un bien en Flandre, ou si vous comparez les trois régions, c'est cette mécanique qu'il faut comprendre : elle est plus arithmétique et, de ce fait, plus prévisible que les grilles francophones.

Le technisch verslag et les catégories de défauts

L'inspection donne lieu à un technisch verslag — rapport technique — qui liste les manquements constatés et les classe en trois catégories selon leur gravité :

Catégorie	Nature	Poids
I	Défauts mineurs	Faible
II	Défauts significatifs	Moyen
III	Défauts graves, touchant sécurité ou santé	Élevé

Les points s'additionnent. Le seuil de 15 strafpunten déclenche la qualification d'ongeschikt.

Un défaut de catégorie III pèse lourd à lui seul : quelques manquements graves suffisent à franchir le seuil, là où de nombreux défauts mineurs ne l'atteindront pas.

Ongeschikt et onbewoonbaar : deux notions distinctes

C'est la distinction équivalente à celle qui existe en Wallonie, mais avec un vocabulaire propre :

• ongeschikt — le logement ne répond pas aux normes de qualité (woningkwaliteitsnormen) ;
• onbewoonbaar — le logement présente un risque pour la sécurité ou la santé, ce qui entraîne une interdiction d'habiter.

Dans les deux cas, le bien est inscrit sur la Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO), et la décision est affichée sur la façade de l'immeuble.

Les conséquences pour le propriétaire

Interdiction de louer. La location d'un logement déclaré ongeschikt ou onbewoonbaar est punissable. Les revenus locatifs cessent, tandis que les charges continuent.

Heffing. Une taxe régionale frappe les logements inscrits à l'inventaire. Elle repose sur un montant forfaitaire calculé à partir du revenu cadastral indexé et du nombre de périodes de douze mois d'inscription — elle augmente donc année après année.

Cumul possible. Cette taxe régionale peut se cumuler avec la leegstandsheffing communale si le bien est par ailleurs inscrit au registre communal des immeubles inoccupés.

Le conformiteitsattest

Le conformiteitsattest est l'attestation officielle confirmant qu'un logement respecte les normes de qualité flamandes. Plusieurs communes l'imposent aux bailleurs, et il constitue en pratique la preuve à produire pour faire radier un bien de l'inventaire.

Il a une durée de validité limitée et suppose une inspection. Pour un propriétaire qui rénove afin de sortir de l'inventaire, c'est le document qui matérialise la fin du problème — anticipez son obtention, car l'inspection ne s'obtient pas du jour au lendemain.

Sortir de l'inventaire

La radiation suppose que les manquements soient corrigés et constatés. La démarche se fait auprès de l'administration compétente, avec pièces justificatives, et la décision vous est notifiée par envoi sécurisé.

Point de vigilance : la taxe cesse à partir du moment où les conditions sont remplies et constatées, pas à la date de début des travaux. Un chantier long fait donc courir la taxe pendant toute sa durée.

Trois régions, trois logiques

Région	Mécanisme	Seuil
Flandre	Points de pénalité sur technisch verslag	15 strafpunten = ongeschikt
Wallonie	Critères de salubrité, conclusion améliorable / non améliorable / habitable	Appréciation par l'enquête
Bruxelles	Exigences élémentaires de sécurité, salubrité et équipement	Appréciation par l'inspection régionale

Ne transposez jamais un raisonnement d'une région à l'autre. Un bien qui passerait de justesse en Wallonie peut franchir le seuil des 15 points en Flandre, et inversement.

Questions fréquentes

À partir de combien de points un logement est-il ongeschikt en Flandre ?

À partir de 15 strafpunten relevés sur le technisch verslag.

Que signifient les catégories I, II et III ?

Elles classent les défauts par gravité croissante sur le technisch verslag : I pour les manquements mineurs, III pour les défauts graves touchant la sécurité ou la santé. Les points attribués en découlent.

Quelle différence entre ongeschikt et onbewoonbaar ?

Ongeschikt signifie que le logement ne répond pas aux normes de qualité. Onbewoonbaar signifie qu'il présente un risque pour la sécurité ou la santé, avec interdiction d'habiter à la clé.

Puis-je encore louer un logement déclaré ongeschikt ?

Non. Louer un logement déclaré ongeschikt ou onbewoonbaar est punissable.

Qu'est-ce que le conformiteitsattest ?

L'attestation officielle de conformité aux normes de qualité flamandes. Plusieurs communes l'imposent aux bailleurs, et il sert de preuve pour la radiation de l'inventaire.

La taxe s'arrête-t-elle dès que je commence les travaux ?

Non. Elle cesse lorsque les conditions sont remplies et constatées, pas à la date d'ouverture du chantier.

Peut-on vendre un bien inscrit à l'inventaire ?

Oui. Il n'existe pas d'interdiction de vendre. Vous devez informer l'acquéreur de la situation et lui communiquer le technisch verslag.

Un bien flamand inscrit à l'inventaire ?

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Information générale sur le Vlaamse Codex Wonen. Les normes et montants évoluent : vérifiez auprès de Wonen in Vlaanderen et de votre commune.