Droits de succession sur une maison : les barèmes des 3 régions

Les droits de succession sont une compétence régionale : il n'existe pas de barème belge unique. C'est la région du dernier domicile fiscal du défunt qui détermine le régime applicable — pas celle où se situe l'immeuble, ni celle où vous habitez.

Deuxième principe structurant : en Belgique, chaque héritier est taxé séparément sur la part qu'il reçoit. Les tranches se calculent donc par personne, et non sur la valeur globale de la succession. Un même immeuble partagé entre trois enfants génère beaucoup moins de droits que le même immeuble recueilli par un seul héritier.

Wallonie : le principe de la taxation par personne

En Région wallonne, les droits en ligne directe — enfants, parents, conjoint — sont calculés sur la part personnelle de chaque héritier, selon des tranches progressives.

Élément	Régime
Structure	Tranches progressives, de 3 % sur la première tranche (0 – 12 500 €) jusqu'à 30 % au-delà de 500 000 €
Abattement	25 000 € sur la première tranche de la part nette de chaque héritier
Abattement doublé	50 000 € pour les petits héritages
Logement familial	Exonération totale de la part nette du conjoint survivant, sous conditions

Les taux entre autres personnes — frères et sœurs, oncles et tantes, tiers — sont sensiblement plus élevés que ceux de la ligne directe. C'est la variable qui change le plus la note finale, bien davantage que la valeur du bien.

Source : Notaire.be et wallonie.be, barèmes en vigueur pour 2026.

Bruxelles et Flandre : des régimes distincts

Chaque région applique ses propres tranches, ses propres abattements et son propre traitement du logement familial. Les mécanismes se ressemblent — progressivité, taxation par héritier, régime de faveur pour le conjoint — mais les montants et les seuils diffèrent.

Ne transposez jamais un calcul wallon à un dossier bruxellois ou flamand. Vérifiez systématiquement le barème de la région du dernier domicile fiscal du défunt, et faites-le confirmer par le notaire chargé de la succession.

Comment le bien est-il évalué ?

C'est le point le plus sous-estimé, et il pèse directement sur la facture.

L'immeuble est déclaré à sa valeur vénale au jour du décès — c'est-à-dire le prix qu'il aurait raisonnablement pu atteindre sur le marché à cette date, dans son état à cette date.

Deux erreurs symétriques coûtent cher :

Surévaluer : vous payez des droits sur une valeur que le bien n'a pas.
Sous-évaluer : l'administration peut rectifier, avec des sanctions à la clé.

Pour un bien dégradé, insalubre ou nécessitant des travaux lourds, l'état réel doit être documenté à la date du décès : photos datées, devis d'entrepreneur, rapport d'expertise, arrêté d'insalubrité s'il existe. Ces pièces justifient une valeur inférieure à celle d'un bien comparable en bon état — encore faut-il les avoir réunies au bon moment.

Un arrêté d'insalubrité ou une inscription à l'inventaire des logements inoccupés sont, à cet égard, des éléments objectifs particulièrement utiles.

Les délais à ne pas manquer

Étape	Délai
Dépôt de la déclaration de succession	4 mois après le décès (Belgique)
Paiement des droits	2 mois après l'expiration du délai de déclaration

Le délai de déclaration est allongé si le décès est survenu à l'étranger.

Un délai de paiement supplémentaire peut être demandé au receveur, mais il n'est pas automatique et les intérêts de retard continuent à courir. Si la succession est composée essentiellement d'un immeuble et que vous n'avez pas la trésorerie, engagez la demande de délai en même temps que la mise en vente, pas après.

Ce qui réduit légitimement la base taxable

Le passif successoral : dettes du défunt, frais funéraires, et certains frais liés à la succession.
L'état réel du bien au jour du décès, documenté.
Le partage entre plusieurs héritiers, qui répartit la progressivité — c'est mécanique, mais souvent ignoré.
Les régimes de faveur applicables au logement familial du conjoint survivant.

Faites valider par le notaire ce qui est admissible dans votre dossier : la liste varie selon la région.

Questions fréquentes

Quel est le barème des droits de succession sur une maison en Wallonie ?

En ligne directe, les tranches sont progressives, de 3 % sur la première tranche (0 – 12 500 €) jusqu'à 30 % au-delà de 500 000 €, avec un abattement de 25 000 € sur la première tranche de la part nette, doublé à 50 000 € pour les petits héritages.

Quelle région s'applique si le bien est ailleurs que le domicile du défunt ?

C'est la région du dernier domicile fiscal du défunt qui détermine le régime, indépendamment du lieu de situation de l'immeuble.

Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur le logement familial ?

En Wallonie, la part nette recueillie par le conjoint survivant dans le logement familial bénéficie d'une exonération totale, sous conditions. Les autres régions ont leurs propres régimes de faveur.

Comment est évaluée une maison en mauvais état ?

À sa valeur vénale au jour du décès, dans son état à cette date. Documentez cet état : photos datées, devis, expertise, arrêté d'insalubrité. Une sous-évaluation non justifiée expose à une rectification.

Que faire si je n'ai pas l'argent pour payer ?

Un délai de paiement peut être demandé au receveur, avec intérêts de retard. Dans beaucoup de dossiers, la vente du bien reste la solution — à engager tôt, car le délai total est d'environ six mois.

Les droits augmentent-ils si un seul héritier reçoit tout ?

Oui, mécaniquement. La taxation étant progressive et calculée par héritier, une part unique atteint les tranches hautes plus vite que trois parts équivalentes.

Faut-il payer les droits avant de pouvoir vendre ?

Non. La vente n'est pas conditionnée au paiement préalable des droits. C'est même le mécanisme habituel lorsque la succession est composée d'un immeuble : le prix de vente sert à les payer.

Vous devez vendre pour payer les droits ?

Nous rachetons les biens hérités partout en Belgique, quel que soit leur état, y compris en indivision. Une évaluation chiffrée sous 48 h vous indique immédiatement si la vente couvre les droits — utile aussi pour documenter la valeur réelle d'un bien dégradé.

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Information générale. Les barèmes, abattements et exonérations sont régionaux et évoluent : faites valider votre situation par le notaire chargé de la succession.