Krotwoning of opknapwoning verkopen: wat is het waard?

Een krotwoning of opknapwoning verkopen kan zonder één steen te verleggen — maar de kopersmarkt is smal, en dat is wat de prijs bepaalt. De doorslaggevende reden is niet de staat van het pand op zich: het is de financiering. De meeste kredietverstrekkers financieren geen woning die niet bewoonbaar is, waardoor de klassieke koper afhaakt.

Wat overblijft: kopers met eigen middelen, en professionele opkopers.

Wat de waarde werkelijk bepaalt

Vier factoren, in volgorde van gewicht:

1. De financierbaarheid. Een pand dat een particuliere koper niet gefinancierd krijgt, heeft mechanisch minder kandidaten. Dit weegt zwaarder dan de renovatiekost zelf.

2. Het EPC-label en de renovatieverplichting. Wie een woning met label E of F verwerft, moet ze binnen 6 jaar renoveren tot minstens label D. De termijn werd verhoogd van 5 naar 6 jaar en het verstrengingspad naar label C in 2028 werd afgeschaft — maar de verplichting blijft, en bij gebrek aan bewijs gelden boetes van 500 tot 5.000 euro. Elke koper rekent dat in.

3. De administratieve status. Staat de woning op het leegstandsregister of op de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen? Dan loopt er een heffing, en die verschuift naar de koper.

4. De structurele gebreken. Vochtproblemen, dak, stabiliteit, elektriciteit. Belangrijk, maar zelden doorslaggevend in vergelijking met de eerste drie.

Wat u moet meedelen

Alles wat u weet, en zeker:

• een besluit van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, met het technisch verslag;
• opname op het leegstandsregister of de inventaris, en de lopende heffing;
• het EPC-label en dus de renovatieverplichting voor de koper;
• het asbestattest — verplicht bij verkoop voor gebouwen van vóór 2001;
• het bodemattest van OVAM, en of het om een risicogrond gaat;
• gekende gebreken: vocht, stabiliteit, elektriciteit.

Verzwijgen stelt u bloot aan vernietiging van de verkoop of prijsvermindering. En het komt toch aan het licht: de attesten zijn verplicht en de inventarisatie is opvraagbaar.

Opknappen of verkopen?

Twee vragen volstaan meestal.

Kunt u de werken financieren? Zonder eigen middelen loopt u tegen exact hetzelfde probleem aan als uw kopers: kredietverstrekkers financieren zelden een onbewoonbare woning.

Weegt de meerwaarde op tegen alles? Reken volledig: de werken, de heffing die tijdens de werf blijft lopen, de onroerende voorheffing, het nieuwe EPC-attest, de tijd. Vergelijk dat met wat het pand vandaag opbrengt in zijn huidige staat.

Bij gebreken van categorie III op het technisch verslag blijkt verkopen in de huidige staat meestal de rationele keuze.

Waar Vlaanderen verschilt van Wallonië

Twee verschillen die de prijsvorming beïnvloeden:

• de renovatieverplichting bestaat enkel in Vlaanderen en drukt op de waarde van panden met label E of F;
• de opkopersmarkt is in Vlaanderen aanzienlijk beter ontwikkeld: er zijn meer professionele partijen actief, wat de concurrentie tussen kopers verhoogt.

Dat tweede punt speelt in uw voordeel: vraag meerdere biedingen aan in plaats van de eerste te aanvaarden.

Wat u praktisch doet

1. Verzamel de documenten: EPC, asbestattest, bodemattest, technisch verslag, eventuele besluiten en aanslagbiljetten.
2. Vraag de gemeente een actueel overzicht van openstaande heffingen — u wilt weten wat er van de prijs afgaat.
3. Vraag meerdere becijferde biedingen, en vergelijk netto, niet bruto.
4. Regel in de verkoopovereenkomst uitdrukkelijk wie welk aanslagjaar van de heffing draagt.

Veelgestelde vragen

Kan ik een krotwoning verkopen zonder te renoveren?

Ja. Er bestaat geen renovatieverplichting vóór verkoop. De verplichting rust op de verwerver van een pand met label E of F.

Waarom is de prijs zoveel lager?

Vooral omdat de meeste kredietverstrekkers een onbewoonbare woning niet financieren, waardoor de particuliere koper afhaakt. Daarnaast wegen de renovatieverplichting, de lopende heffingen en de gebreken.

Wie koopt zo'n woning?

Kopers met eigen middelen en professionele vastgoedopkopers, die de renovatiekost en het administratieve risico inprijzen.

Neemt de koper de renovatieverplichting over?

Ja. Wie een woning met label E of F verwerft, moet ze binnen zes jaar naar minstens label D renoveren, met een nieuw EPC-attest als bewijs.

Welke attesten heb ik nodig?

Minstens het EPC, het asbestattest voor gebouwen van vóór 2001 en het bodemattest van OVAM. Voeg het technisch verslag toe als er een besluit bestaat.

Wie betaalt de lopende heffing?

De eigenaar op het ogenblik dat ze verschuldigd wordt. Regel uitdrukkelijk in de verkoopovereenkomst wie welk aanslagjaar draagt.

Moet ik meerdere biedingen vragen?

Zeker. De opkopersmarkt is in Vlaanderen goed ontwikkeld: vergelijk netto-opbrengsten in plaats van de eerste bieding te aanvaarden.

Een pand dat u niet gaat opknappen?

Wij kopen woningen in heel België in hun huidige staat — ongeschikt verklaard, geïnventariseerd, met label F of G. Binnen 48 uur een becijferde evaluatie, gratis en vrijblijvend.

Vraag een gratis evaluatie aan

---

Algemene informatie, bijgewerkt op 9 augustus 2026. Regelgeving en heffingen verschillen per gewest en gemeente: raadpleeg uw gemeente of notaris.