Een huis in slechte staat erven: wat doet u ermee?

Een woning in slechte staat erven verschilt op één cruciaal punt van een gewone erfenis: de kosten lopen door terwijl de waarde daalt. Leegstandsheffing, onroerende voorheffing en verdere aftakeling stapelen zich op vanaf het overlijden — niet vanaf het moment dat u een beslissing neemt.

De meeste artikels over geërfde woningen behandelen het standaardgeval: een bewoonbaar huis dat gewoon verkocht wordt. Deze pagina behandelt wat daarvan afwijkt.

De termijnen die meteen beginnen te lopen

Stap	Termijn
Aangifte van nalatenschap	4 maanden na het overlijden (België)
Betaling van de erfbelasting	2 maanden na het verstrijken van de aangiftetermijn

In de praktijk hebt u dus ongeveer zes maanden tussen het overlijden en de opeisbaarheid van de erfbelasting. Voor een woning in goede staat is dat krap. Voor een pand in slechte staat is dat zeer krap, want de kopersmarkt is er veel smaller.

Hoe wordt een pand in slechte staat gewaardeerd?

De woning wordt aangegeven tegen de verkoopwaarde op de dag van het overlijden, in de staat waarin ze zich op dat ogenblik bevindt.

Dat is geen detail: een correcte, lagere waardering verlaagt rechtstreeks de erfbelasting. Maar ze moet wel onderbouwd zijn, anders riskeert u een herziening door de administratie.

Verzamel de bewijsstukken onmiddellijk, niet later:

• gedateerde foto's van de werkelijke staat;
• offertes van aannemers voor de noodzakelijke werken;
• het technisch verslag en het besluit van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, indien die bestaan;
• de aanslag leegstandsheffing, indien het pand geïnventariseerd is;
• eventueel een schattingsverslag van een erkend schatter.

Een besluit van ongeschiktheid of een opname op de inventaris zijn hier bijzonder waardevol: het zijn objectieve, officiële stukken die de lagere waarde staven.

De kosten die blijven lopen

Dit is wat het dossier duur maakt wanneer de erfgenamen wachten:

• leegstandsheffing, progressief, tot 12.000 euro per jaar in sommige gemeenten;
• de Vlaamse heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen, cumuleerbaar met de gemeentelijke leegstandsheffing;
• onroerende voorheffing;
• verzekering — die overigens vaak wegvalt of duurder wordt bij langdurige leegstand;
• verdere aftakeling: vocht, vorstschade, inbraak, koperdiefstal.

Bovendien is het verhuren van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning strafbaar. Er is dus geen inkomen om die kosten te dekken.

Onverdeeldheid: het frequentste struikelblok

Zijn er meerdere erfgenamen, dan komt de woning in onverdeeldheid. Alle erfgenamen moeten tekenen voor de verkoop.

Wanneer één erfgenaam niet akkoord gaat, kan niemand worden gedwongen in onverdeeldheid te blijven: er bestaat een gerechtelijke weg. Maar die duurt lang, en ondertussen blijven de heffingen doorlopen — voor alle erfgenamen, ook voor diegene die blokkeert. Dat cijfer op tafel leggen is meestal overtuigender dan het juridische argument.

Renoveren of verkopen?

Twee vragen volstaan meestal.

Kunt u de werken financieren? Kredietverstrekkers financieren zelden een woning die niet bewoonbaar is. Zonder eigen middelen valt de renovatiepiste vaak weg — precies hetzelfde probleem dat uw potentiële kopers hebben.

Weegt de meerwaarde op tegen de kosten? Reken alles mee: de werken, de heffingen die tijdens de werf blijven lopen, de erfbelasting die intussen opeisbaar wordt, en de tijd. Vergelijk dat met wat het pand vandaag opbrengt in zijn huidige staat.

Bij ernstige gebreken — categorie III op het technisch verslag — blijkt verkopen in de huidige staat meestal de rationele keuze.

Kunt u verwerpen?

Ja. Als de schulden en lasten de waarde overtreffen, kunt u de nalatenschap verwerpen, of ze aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving — waarbij u niet verder aansprakelijk bent dan wat u ontvangt.

Laat het pand echter eerst schatten. Een woning in slechte staat behoudt bijna altijd een positieve marktwaarde, ook wanneer ze onbruikbaar lijkt. Verwerpen is in principe definitief, en uw deel gaat naar de andere erfgenamen — die dan met hetzelfde probleem zitten.

Veelgestelde vragen

Hoeveel tijd heb ik na het overlijden?

De aangifte van nalatenschap moet binnen 4 maanden gebeuren bij een overlijden in België, en de erfbelasting is betaalbaar 2 maanden na het verstrijken van die termijn. In totaal dus ongeveer zes maanden.

Hoe wordt een vervallen woning gewaardeerd voor de erfbelasting?

Tegen de verkoopwaarde op de dag van het overlijden, in de staat van dat ogenblik. Onderbouw die waarde met gedateerde foto's, offertes, het technisch verslag en eventueel een schattingsverslag.

Moet ik erfbelasting betalen op een onbewoonbare woning?

Ja, maar op de werkelijke waarde in de huidige staat — die aanzienlijk lager ligt dan die van een vergelijkbaar pand in goede staat, op voorwaarde dat u ze kunt staven.

Wat als een erfgenaam niet wil verkopen?

Niemand kan worden gedwongen in onverdeeldheid te blijven: er bestaat een gerechtelijke weg om de verdeling af te dwingen. Die duurt echter lang, terwijl de heffingen voor iedereen blijven doorlopen.

Loopt de leegstandsheffing door tijdens de nalatenschap?

Ja, zodra aan de voorwaarden van het gemeentelijk reglement is voldaan. Een niet-afgehandelde nalatenschap is wel een vaak aanvaarde grond voor bezwaar — maar u moet dat schriftelijk inroepen.

Kan ik verkopen voor de erfbelasting betaald is?

Ja. De verkoop is niet afhankelijk van de voorafgaande betaling van de erfbelasting. Wanneer de nalatenschap hoofdzakelijk uit vastgoed bestaat, dient de verkoopprijs net om ze te betalen.

Een geërfde woning die elke maand geld kost?

Wij kopen geërfde panden in heel België in hun huidige staat — ook in onverdeeldheid, ook met een besluit van ongeschiktheid. Binnen 48 uur krijgt u een becijferde evaluatie, die u meteen ook kunt gebruiken om de waarde in de aangifte te onderbouwen.

Vraag een gratis evaluatie aan

---

Algemene informatie over het Belgische erfrecht en de gewestelijke heffingen. Termijnen en tarieven verschillen per gewest en gemeente: raadpleeg uw notaris.